カテゴリ：成功する不動産売却とは / 投稿日付：2025/09/17 09:52
こんにちは！H.Eエステートです。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
今回のテーマは「建ぺい率・容積率」について。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、少しでもお役に立てれば幸いです。
不動産売却で重要！「建ぺい率」と「容積率」が物件価値を決める理由
不動産を売却する際、「駅からの距離」や「築年数」といった目に見える要素にばかり注目していませんか？
実は、物件の価値や売却のしやすさを大きく左右する「見えない要素」があります。それが、建ぺい率と容積率です。
これらの言葉は難しく聞こえるかもしれませんが、不動産売却を考える上で避けては通れない重要なルールです。
このコラムでは、建ぺい率・容積率の基本から、それが物件の価値にどう影響するのか、そして売却前に確認すべきポイントを
分かりやすく解説します。
建ぺい率・容積率とは？
建ぺい率と容積率は、どちらも都市計画法に基づいて、敷地に対して建てられる建物の大きさを定めた割合です。
●建ぺい率（建蔽率）
敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。
火災時の延焼防止や、日当たり・風通しの確保などを目的として定められています。
建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
●容積率
敷地面積に対する延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合です。
人口密度を適正に保ち、下水道や道路などのインフラへの負担を抑えることを目的としています。
容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100
建ぺい率・容積率が売却に与える影響
この2つの割合は、物件の売却に以下のような影響を与えます。
①建て替え時の制限
もしご自身の物件が、定められた建ぺい率や容積率をオーバーしている場合、将来的に建て替えを検討する買主にとって
大きな問題となります。なぜなら、建て替え時には現在の建物よりも小さな建物しか建てられないためです。これを「既存
不適格物件」といい、売却価格が下がる大きな要因となります。
②買主の将来の選択肢を狭める
買主は、将来のライフプランに合わせて、建て替えや増築を検討します。しかし、容積率が低い土地では、広い家を建て
たいという希望が叶えられないかもしれません。これにより、売却できる買主層が限定されてしまう可能性があります。
③資産価値の評価
不動産の専門家や金融機関は、その物件が建ぺい率・容積率の規定をクリアしているか、また将来の活用に制限がないかを
厳しく評価します。規定を満たしていない物件は、資産価値が低く評価され、住宅ローンが組みにくい場合もあります。
建ぺい率・容積率の確認方法と売却戦略
①重要事項説明書で確認
売買契約の前に、不動産会社から受け取る重要事項説明書に、建ぺい率と容積率が必ず記載されています。
ご自身の物件が属する用途地域によって定められた建ぺい率・容積率と、実際の建物の面積が一致しているか確認しましょう。
②自治体の都市計画図で確認
各自治体の都市計画図には、用途地域や建ぺい率・容積率が示されています。
インターネットで公開されていることが多いので、事前に確認してみましょう。
※札幌市の都市計画等確認はこちら
③不動産会社に相談
ご自身の物件が既存不適格物件に該当するかどうかは、専門的な判断が必要です。売却を依頼する不動産会社に正確な情報を
伝え、適切な価格設定や売却戦略を立ててもらいましょう。
建ぺい率・容積率は、普段の生活では意識しないかもしれませんが、不動産の価値を決める上で非常に重要な「隠れたルール」
です。売却を検討する際は、このルールを正しく理解し、ご自身の物件の特性を正確に把握することが、賢く売却するための
第一歩となります。
ご自身の物件の建ぺい率・容積率について、またそれが売却にどう影響するのかご不明な点があれば、経験豊富な不動産会社に
相談し、適切なアドバイスとサポートを受けましょう。
売却を検討されている物件の具体的な情報を教えていただければ、建ぺい率や容積率が売却にどう影響するか、より詳しくアドバイスできま
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本日は以上となります。
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