カテゴリ：成功する不動産売却とは / 投稿日付：2025/09/02 09:15
こんにちは！H.Eエステートです。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
今回のテーマは「用途地域」について。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、少しでもお役に立てれば幸いです。
不動産売却で意外と重要！「用途地域」が物件の価値を決める理由
不動産を売却する際、多くの売主様が「駅からの距離」や「築年数」といった、目に見える要素にばかり注目しがちです。
しかし、実は物件の価値や売却のしやすさを大きく左右する「見えない要素」があります。それが**「用途地域」**です。
用途地域とは、都市計画法に基づいて、都市の住環境や利便性を守るために、建物の種類や用途、建ぺい率、容積率などを
定めたルールのことです。日本には全部で13種類の用途地域があり、それぞれ異なる制限が設けられています。
このコラムでは、不動産売却を検討している売主様に向けて、用途地域の基本から、それが物件の価値にどう影響するのか、
そして売却前に確認すべきポイントを分かりやすく解説します。
用途地域が売却に与える3つの影響
用途地域は、単に「住居専用地域」や「商業地域」といった名称だけでなく、以下のような具体的な制限を通じて、
物件の価値に直接的な影響を与えます。
1. 建てられる建物の種類が限定される
用途地域は、「その土地にどのような建物を建てて良いか」を定めています。例えば、第一種低層住居専用地域では、
戸建て住宅や小規模な店舗は建てられますが、大規模なマンションや工場、カラオケボックスなどは建てることができません。
〇売却への影響
買主が物件をリフォーム・リノベーションするだけでなく、将来的に建て替えを検討する場合、その土地の用途地域で建てら
れる建物の種類が限られます。これにより、物件の活用方法が限定され、売却できる買主層が絞られてしまうことがあります。
2. 建ぺい率・容積率によって「建物の大きさ」が決まる
用途地域ごとに、敷地面積に対して建てられる建物の「建ぺい率（建物を真上から見たときの面積の割合）」と「容積率（延べ床
面積の割合）」が定められています。
〇売却への影響
・建ぺい率：建物が敷地いっぱいに建っている場合、将来の建て替えで現在と同じ大きさの建物を建てられない可能性があります。
・容積率：買主がより広い家を建てたいと考えている場合、容積率が低い地域ではその希望が叶えられないかもしれません。
買主は、この建ぺい率と容積率を非常に重視します。現在の建物が定められた建ぺい率や容積率を超えている場合（これを「既存
不適格」と言います）、建て替え時には現在の建物よりも小さな建物しか建てられず、売却価格が下がる大きな要因となります。
3. 周辺環境の将来性がわかる
用途地域は、その地域全体の将来的な姿を予測する上でも重要な情報です。例えば、商業地域では将来的に高層ビルが建つ可能性が
あり、住居系の地域では静かな住環境が維持される可能性が高い、といったことが分かります。
〇売却への影響
買主は、購入後の生活環境がどのように変わるかに関心があります。用途地域を知ることで、将来的に近所に何が建つ可能性が
あるか、どのような環境が維持されるかといった情報を伝えられ、買主の安心感につながります。
用途地域の確認方法と売却時のポイント
①自治体のウェブサイトで確認
各自治体の都市計画課などのウェブサイトに、用途地域の情報を記載した地図（都市計画図）が公開されています。
物件の所在地を入力して、どの用途地域に該当するか確認しましょう。
※札幌市の地図情報サービスはこちら
②不動産会社に確認
売却を依頼する不動産会社は、物件調査の一環として必ず用途地域を確認します。不明な点があれば、担当者に積極的に
質問しましょう。
③重要事項説明書で最終確認
売買契約の前に、宅地建物取引士が「重要事項説明書」で用途地域について説明する義務があります。
この際に、ご自身で確認した情報と一致しているか、再度確認しましょう。
④アピールポイント・懸念点を明確にする
物件の用途地域が、買主にとってのメリット（例：商業地域で店舗兼住宅が可能、閑静な住宅街で落ち着いて暮らせるなど）
となる場合は、積極的にアピールしましょう。逆に、建ぺい率や容積率が厳しく、建て替えに制限がある場合は、正直に伝えて
トラブルを避けることが重要です。
まとめ：「用途地域」は物件の価値を決める隠れたルール
「用途地域」は、普段の生活ではあまり意識しないかもしれませんが、不動産の価値を決定する上で非常に重要な「隠れた
ルール」です。売却を検討する際は、この用途地域を正しく理解し、ご自身の物件が持つ特性を正確に把握することが、賢く
売却するための第一歩となります。
ご自身の物件の用途地域について、またそれが売却にどう影響するのかご不明な点があれば、経験豊富な不動産会社に相談し、
適切なアドバイスとサポートを受けましょう。
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本日は以上となります。
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