カテゴリ：成功する不動産売却とは / 投稿日付：2025/07/29 09:50
こんにちは！H.Eエステートです。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
今回のテーマは「所有権以外の権利①抵当権」について。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、少しでもお役に立てれば幸いです。
不動産売却の鍵！「抵当権」を理解して安心・スムーズな売却を実現しよう
不動産の売却を検討する際、多くの売主様にとって最もなじみ深い「所有権以外の権利」が「抵当権」ではないでしょうか。特に住宅ローンを利用して不動産を購入された方であれば、必ずこの抵当権が設定されています。
しかし、「抵当権って具体的に何？」「売却する時どうすればいいの？」といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。抵当権を正しく理解することは、売却を円滑に進め、予期せぬトラブルを避けるために非常に重要です。
このコラムでは、不動産売却を考えている売主様に向けて、抵当権の基本から売却時の対応、そしてその確認方法について分かりやすく解説します。
抵当権とは？なぜ不動産に設定されるの？
抵当権とは、お金を借りる際、返済ができなくなった場合に備えて、貸した側（主に金融機関）が担保として設定する権利のことです。
例えば、住宅ローンを組んで不動産を購入する際、金融機関はローンを確実に回収するため、その購入した不動産に抵当権を設定します。もし、ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関はこの抵当権を行使して、その不動産を競売にかけることで、貸したお金を回収できるようになります。
つまり、抵当権は、借りたお金の返済を保証するために、不動産に付けられる「担保」としての権利なのです。
抵当権の「抹消」が売却に必須な理由
不動産を売却する際、この抵当権が設定されたままだと、買主は安心して物件を購入することができません。なぜなら、万が一売主がローンを完済しなかった場合、買主が購入した物件が競売にかけられるリスクがあるからです。
そのため、不動産売買では、原則として売主は物件を引き渡すまでに抵当権を抹消する必要があります。買主は、抵当権のない「きれいな状態」の不動産を受け取ることを望みます。
抹消手続きの流れ（一般的な場合）
1.残債の確認：まず、住宅ローンの残り（残債）がいくらあるかを確認します。
2.売却代金での完済：売買契約を結び、買主から支払われる売却代金の一部（または全額）を使って、
金融機関に住宅ローンを一括で完済します。
3.抵当権抹消登記：ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が渡されます。これを持って司法書士が法務局で
抵当権抹消登記を行います。この登記が完了して初めて、抵当権は不動産登記簿から消滅します。
※通常、この抹消登記は、物件の引き渡しと同時に行われます。
抵当権の確認方法
ご自身の物件に抵当権が設定されているかどうかは、「登記事項証明書（謄本）」で確認できます。
●登記事項証明書の見方
土地や建物の登記事項証明書は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの部で構成されています。このうち「権利部（乙区）」に、抵当権が設定されている場合はその情報（債権額、債務者、抵当権者など）が記載されています。
ご自身の登記事項証明書を一度確認してみましょう。もし「権利部（乙区）」に何も記載がなければ、抵当権は設定されていません。
●売却時のポイントと注意点
1.残債の把握
売却前に、住宅ローンの残債が売却価格を上回らないか確認しましょう。もし残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態
だと、自己資金で不足分を補うか、売却自体が難しくなる可能性があります。
2.不動産会社との連携
抵当権の抹消は、売却手続きの中で最も重要なことの一つです。売却を依頼する不動産会社に、ローン残債の状況を正確に伝え、
金融機関とのやり取りや司法書士の手配を含め、スムーズに手続きが進むよう連携を取りましょう。
3.司法書士の役割
抵当権抹消登記は専門的な手続きであり、通常は買主側が指定する司法書士が、所有権移転登記と合わせて行います。
売主は、司法書士に必要書類を提出することになります。
まとめ：抵当権の理解が、安心売却の第一歩
抵当権は、不動産を売却する上で必ず向き合うべき重要な権利です。その意味と売却時の手続きを理解することで、予期せぬ
トラブルを避け、安心して売却活動を進めることができます。
ご自身の物件の抵当権について不安な点があれば、まずは登記事項証明書を確認し、信頼できる不動産会社や司法書士に相談しましょう。正確な情報共有とプロのサポートが、スムーズな不動産売却への鍵となります。
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本日は以上となります。
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