カテゴリ：成功する不動産売却とは / 投稿日付：2025/06/09 13:10
こんにちは！H.Eエステートです。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
今回のテーマは「道路のインフラ調査」について。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、少しでもお役に立てれば幸いです。
不動産売却の盲点？道路台帳で「道路の幅員」を確認する重要性
不動産を売却する際、「物件そのもの」にばかり意識が向きがちですが、実はその物件が接する「道路」の状態が、
売却のしやすさや価格に大きく影響することをご存知でしょうか？
特に重要となるのが、道路の「幅員（ふくいん）」です。この幅員を確認するために用いられるのが「道路台帳」です。
このコラムでは、不動産売却を検討されている売主様に向けて、道路台帳による道路の幅員確認がいかに重要か、そしてそれが
売却にどう影響するのかを解説します。
道路台帳とは？
道路台帳とは、道路の管理者（国、都道府県、市町村など）が、その管理する道路に関する情報を記録・保管している公簿のことです。道路の路線名、幅員、延長、構造、種別、区域、供用開始年月日など、多岐にわたる情報が記載されています。
特に重要なのは、「道路の幅員」が正確に記載されている点です。
なぜ「道路の幅員」確認が重要なのか？
不動産、特に建物を建てる土地の売買において、道路の幅員は建築基準法と密接に関わってきます。
建築基準法第42条では、建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められて
います（「接道義務」）。これは、災害時の避難や緊急車両の通行、日照や通風の確保などの観点から設けられた重要な規定です。
この「幅員4メートル」という基準が、売却時の大きなポイントとなります。
1. 再建築不可物件になる可能性
もし物件が接している道路の幅員が4メートル未満の場合、原則としてその敷地には新たに建物を建てることができません。
これを「再建築不可物件」と呼びます。
●売却への影響
再建築不可物件は、買主が将来的に建て替えを検討できないため、買い手が見つかりにくくなります。
買主はリフォーム・リノベーション前提の需要層や、特定用途での利用を考える層に限定され、売却価格も相場より大幅に
下がる傾向にあります。
2. セットバックの必要性
幅員4メートル未満の道路に接している場合でも、建築基準法第42条第2項の指定を受けている「2項道路（みなし道路）」であれば、
一定の条件を満たせば建築可能です。
しかし、この場合、道路の中心線から2メートル後退した線（あるいは道路の反対側に水路などがある場合はその境界線から
4メートル後退した線）までを「道路の敷地」とみなす「セットバック」が必要です。
●売却への影響
セットバックした部分は、敷地面積から除外され、建築できる建物の広さ（建ぺい率や容積率）が制限されることがあります。
また、実際に利用できる敷地が狭くなるため、買主にとっての魅力が減り、売却価格に影響が出ることがあります。
3. 道路の種類による利用制限
道路には、公道（市道、県道、国道など）と私道があります。私道の場合、通行や掘削（ガス管や水道管の工事など）に、
その私道の所有者全員の承諾が必要になるケースがあります。
●売却への影響
私道の権利関係が複雑だと、買主にとって将来的な負担やトラブルのリスクとなるため、敬遠されることがあります。
道路台帳の確認方法と売却戦略
1.自治体窓口での確認
・ほとんどの市町村では、道路管理課や建築指導課などで道路台帳の閲覧・写しの交付が可能です。
物件の所在地を伝えて、該当する道路の情報を確認しましょう。
・インターネットで公開されている自治体もあります。
2.不動産会社への依頼
・売却を依頼する不動産会社は、物件の調査の一環として道路台帳を確認します。専門知識を持つ担当者に任せるのが最も確実です。不明な点があれば、積極的に質問しましょう。
3.売却戦略への反映
・再建築不可の場合：
その事実を隠さず、重要事項説明で明確に告知することがトラブル回避の鍵です。
再建築不可物件の売買に強い不動産会社を選び、適切な買主層（投資家、リノベーション前提の買主など）へアプローチして
もらいましょう。
・セットバックが必要な場合：
セットバックによって利用できる敷地面積が減少することを、買主が理解できるよう説明しましょう。
敷地測量図にセットバックラインを明示するなど、視覚的に分かりやすく伝える工夫も有効です。
まとめ：道路の状況把握は、売却成功の第一歩
不動産売却において、物件が接する道路の幅員や種類は、その物件の法的価値や利用可能性を大きく左右します。
特に、建築基準法上の接道義務を満たしているかどうかは、買主のローン利用の可否や、将来的な活用プランに直結するため、
非常に重要な情報です。
道路台帳を活用し、ご自身の物件の道路状況を正確に把握することは、売却を成功させるための重要な準備です。
疑問や不安があれば、経験豊富な不動産会社に相談し、適切な売却戦略を立てましょう。
札幌市の道路台帳詳細については、下記のリンクからご覧いただけます。
札幌市ホームページ
札幌市内の道道および市道の路線名称と、道路の告示上の最大・最小幅員は下記ホームページから取得できます。
札幌市地図情報サービス
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本日は以上となります。
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