カテゴリ：成功する不動産売却とは / 投稿日付：2025/05/26 09:31
こんにちは！H.Eエステートです。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
今回のテーマは「違法建築物のデメリット」について。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、少しでもお役に立てれば幸いです。
違法建築物件の売却は難しい？知っておくべきリスクと賢い売却戦略
「この物件、もしかしたら違法建築かもしれない…」「再建築不可の物件、売れるの？」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？一般的な不動産売却とは異なり、違法建築物件の売却は専門的な知識と戦略が求められます。
しかし、決して売却が不可能というわけではありません。
このコラムでは、違法建築物件が抱えるリスクを明確にし、その上で賢く売却するための具体的な方法や注意点を詳しく解説します。
違法建築物件とは？あなたの物件は大丈夫？
まず、「違法建築」とはどのような物件を指すのでしょうか。
一般的に、建築基準法などの法令に違反して建てられた建物や、既存の建物が法改正によって現在の基準を満たさなくなった「既存不適格」などがこれにあたります。
代表的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。
〇再建築不可物件：
接道義務（建築基準法で定められた道路に2m以上接していること）を満たしていない土地に建つ建物など。
建物を解体すると、新しい建物を建てることができません。
〇建ぺい率・容積率オーバー：
敷地に対して建物が大きすぎる、または階数が多すぎるなど、定められた建ぺい率や容積率を超えて建てられている物件。
〇増改築の無届け・不許可：
建築確認申請が必要な増改築を行ったにもかかわらず、手続きを怠った物件。
〇用途地域違反：
例えば、住居専用地域に店舗を建ててしまったケースなど。
〇土地の一部売買による影響：
土地の分割や一部売却により、残りの土地や建物が建築基準法上の要件を満たさなくなるケース。
特に、セットバックを考慮せず建築してしまった物件なども含まれます。
ご自身の物件がこれらのいずれかに該当するかどうかは、不動産会社や専門家による調査が必要です。
違法建築物件の売却が「難しい」と言われる理由
違法建築物件の売却が難しいとされる主な理由は、以下の点が挙げられます。
〇住宅ローンの利用が困難：
多くの金融機関では、違法建築物件に対して住宅ローンの融資を渋る傾向にあります。
買主がローンを組めないと、現金で購入できる層に限定され、買い手がつきにくくなります。
〇買主が見つかりにくい：
上記のローンの問題に加え、違法建築物件であることを懸念する一般の買主は少なくありません。
将来的な建て替えや大規模なリフォームができない、というデメリットが敬遠されるためです。
〇相場よりも価格が下がる傾向：
デメリットが多い分、一般的な適法物件と比べて売却価格が低くなる傾向があります。
〇売主の「契約不適合責任」：
売買契約締結後、買主が物件の隠れた欠陥（違法建築であることなど）を発見した場合、売主は「契約不適合責任」を
問われる可能性があります。
事前に告知義務を怠ると、損害賠償請求などに発展するリスクがあります。
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本日は以上となります。
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